Au début de la pandémie, la Banque du Canada a délibérément décidé de maintenir des taux d’intérêt bas pour compenser l’impact de la pandémie sur les ménages et les entreprises canadiennes. Plus précisément, leur intention était « d’aider les Canadiens à traverser cette période difficile en rendant le crédit abordable et disponible ». (BdC)
Les faibles taux d’emprunt et les nouvelles réalités du travail à distance ont amené beaucoup de Canadiens à reconsidérer leur lieu de résidence ainsi que la taille et le type de propriété qu’ils possédaient. En raison de la « concurrence » entre les bureaux à domicile et les activités scolaires à la maison, beaucoup ont envisagé de déménager dans les régions métropolitaines de recensement où les budgets existants permettaient de disposer de plus d’espace. De la même manière, les acheteurs d’une première maison étaient impatients d’acheter et de profiter des faibles taux d’intérêt. Et c’est là que le Canada s’est heurté à un problème d’offre.
En effet, avec 424 unités pour 1000 personnes, le Canada n’a pas assez de logements, avec la moyenne d’offre de logements par habitant la plus faible des pays du G7. L’Ontario, en particulier, a besoin de plus de 650 000 unités de logement supplémentaires pour atteindre le nombre moyen d’unités par habitant disponibles dans les autres provinces. Quand vous combinez l’augmentation de la demande créée par les faibles taux d’intérêt, les familles à la recherche de davantage d’espace et le problème de l’offre, il en résulte la frénésie immobilière que nous connaissons depuis 2019.
Cela explique la croissance de l’immobilier canadien, mais regardons l’année 2021 de plus près.
Aperçus du marché pour l’année 2021
L’indice des prix des maisons Teranet-Banque nationale représente le taux de variation des prix des maisons unifamiliales canadiennes. Les mesures sont basées sur les dossiers de propriété des registres fonciers publics. Cette source garantit que toutes les transactions sont saisies, y compris les ventes de constructeur à acheteur, les ventes privées ou exclusives.
L’analyse des données de l’année 2021 indique que les prix des maisons canadiennes ont augmenté de 15,5 % en 2021 par rapport à l’année précédente, battant au passage un record de cinq ans. Une analyse plus poussée des ventes en Ontario en 2021† révèle une situation intéressante.
Ventes
Tout d’abord, il convient de parler des ventes. Le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale en Ontario en 2021 était de 695,07 K$, en hausse de 23,7 % par rapport à 2020. Le nombre de ventes a été de 361 500, soit une augmentation de 17,2 % par rapport à 2020. Le rythme des ventes a atteint un sommet en juin 2021 avec plus de 43 600 transactions ce mois-là. Le dernier trimestre de l’année 2021 a été marqué par un retour brutal au volume de ventes antérieur à la pandémie constatée en décembre 2019.
Acheteurs d’une première maison
Les faibles taux d’intérêt et les incitatifs gouvernementaux ont incité les acheteurs d’une première maison (APL) à se manifester, mais ce sont les acheteurs récurrents qui ont stimulé l’augmentation du volume des ventes en 2021. Les primo-accédants n’ont représenté que 27,7 % du volume total des ventes de logements dont le prix est inférieur au prix de vente moyen provincial.
Nombre d’acheteurs en titre
Le prix moyen d’une maison a augmenté de plus de 200 000 $ depuis 2018. Cette augmentation a placé le prix de nombreuses propriétés hors de portée des acheteurs individuels (ou des couples). En réaction à cette situation, les acheteurs sont devenus plus créatifs, en achetant des propriétés en collaboration avec d’autres personnes sur le titre. Le volume des ventes à plusieurs acheteurs (trois personnes ou plus sur le titre) a augmenté à 440 800 en 2021, contre 341 800 en 2019.
Ce qui nous attend en 2022
L’inflation a atteint 4,8 % en décembre 2021, son plus haut niveau depuis 30 ans. Les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et des transports dues à la COVID ont largement contribué à la hausse de l’inflation. Normalement, les taux d’intérêt devraient augmenter pour encourager l’épargne et entraîner une diminution des emprunts et des dépenses.
Le 26 janvier 2022, la Banque du Canada a annoncé qu’elle allait – pour l’instant – maintenir les taux d’intérêt stables. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs immobiliers qui espèrent se lancer sur le marché au cours du premier trimestre de l’année. Mais cela ne durera pas. Les hausses de taux d’intérêt sont attendues à partir du 2 mars et devraient être ajustées à la hausse jusqu’à cinq fois en 2022. Cela pourrait contribuer à créer un marché du logement plus équilibré au Canada.
Le gouvernement fédéral a fait de l’offre de logements une priorité. En 2021, les mises en chantier ont augmenté de 20,8 %, tandis que les achèvements ont augmenté de 8,3 % par rapport à l’année 2020 (SCHL). Cela peut encore signifier une forte concurrence pour les logements disponibles, peu importe où le taux d’intérêt s’établit.
Teranet publie des rapports de Market Insight et organise des Forums Market Insight qui fournissent un aperçu opportun des conditions actuelles de commercialisation des logements. Inscrivez-vous pour recevoir ces rapports dès leur parution.
† Les données du dernier trimestre 2021 peuvent être incomplètes en raison d’un retard dans la transmission des données. Lorsqu’une inscription hypothécaire (charge ou mainlevée) est soumise au registre foncier, le système de Teranet reçoit immédiatement l’information. Le statut initial par défaut de cet enregistrement est « en attente ». Il faut compter environ sept à dix jours pour que le bureau du registre foncier (LRO) certifie l’inscription hypothécaire, ce qui change le statut « en attente » de l’enregistrement hypothécaire en « certifié ». En général, environ 1 % des inscriptions d’hypothèques seront rejetées.
